Preguntas frecuentes locales comerciales, crisis COVID-19

Debemos distinguir entre los requisitos para persones autónomas y para las Pequeñas y Medianas Empresas (PYME):

• Contratos de arrendamiento de personas autónomas
  • Que al momento de entrar en vigor el estado de alarma, el 14 de marzo de 2020, la persona se encuentre afilada y de alta en alguno de los regímenes de autónomo siguientes:
    • Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia.
    • Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar.
    • Mutualidad sustitutoria del RETA.
  • Que su actividad se encuentre suspendida a consecuencia del estado de alarma.
  • Para aquellas actividades no suspendidas de forma expresa, pero afectadas por la situación derivada del COVID-19, será necesario acreditar una reducción en la facturación del mes anterior a la solicitud de la moratoria, de como mínimo un 75% respecto del mismo mes del ejercicio anterior.
• Contratos de arrendamiento de actividades económicas de las PYME
  • Las sociedades que reúnen los requisitos para la presentación del Balance y el estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (art. 257.1 del RD-Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital).
  • Que su actividad se encuentre suspendida a consecuencia del estado de alarma.
  • Para aquellas actividades no suspendidas de forma expresa, pero afectadas por la situación derivada del COVID-19, será necesario acreditar una reducción en la facturación del mes anterior a la solicitud de la moratoria, de como mínimo un 75% respecto del mismo mes del ejercicio anterior.

El Real Decreto-Ley 15/2020, entró en vigor el 23 de abril, y prevé que su solicitud podrá realizarse dentro del mes siguiente, es decir, hasta el 23 de mayo de 2020, sin perjuicio de las prórrogas que puedan establecerse.

Los acuerdos suscritos por las partes antes de la entrada en vigor del Real Decreto ostentan total validez y serán plenamente vigentes vinculando a las partes.

Los efectos de la moratoria variarán en función de les características de la propiedad, de manera que diferenciaremos cuando la propiedad se halle en alguno de los siguientes:

1. Administración o entidades públicas de vivienda.
2. Grandes tenedores: persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes i trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m².
3. Resto de casos.

Cuando la propiedad se encuentre en las tipologías 1 o 2, los arrendatarios podrán solicitar una moratoria en el pago de la renta, que será obligatoria para la propiedad y se aplicará de forma automática, consistente en el fraccionamiento de las rentas de alquiler devengadas durante el estado de alarma, y prorrogable cuando esta finalice, de forma mensual y hasta un máximo de 4 meses. Las cantidades serán retornadas, sin penalización ni interés, de forma fraccionada y en un plazo de hasta dos años, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas, a partir de la primera mensualidad de renta, una vez finalizada la moratoria, ya sea por la finalización del estado de alarma, o de la prórroga acordada por las partes.

En el resto de los casos, cuando nos encontremos ante un arrendador de la tipología 3, la parte arrendataria podrá solicitar a la propiedad de forma extraordinaria y temporal:

• Una moratoria de la renta.
• Una rebaja de la renta.

En estos casos, tipo cc, no se indican plazos ni condiciones, por lo que habrá que estar al acuerdo entre las partes. La solicitud que realice la parte arrendataria no será vinculante a estos propietarios, quienes de forma voluntaria podrá aceptar las propuestas, plantear alternativas o negarse y exigir el cumplimiento total.

El Real Decreto establece la posibilidad que los arrendadores hagan uso de la fianza, para hacer frente total o parcialmente al pago de cuotas impagadas de alquiler. En estos casos, la arrendataria deberá restituir el importe de la fianza dispuesto por el arrendador, durante el año siguiente, o dentro de la vigencia del contrato si esta finalizase antes.

Para realizar este trámite, el Institut Català del Sòl (INCASÒL), organismo responsable del depósito de fianzas en Catalunya, ha habilitado un procedimiento para tramitar esta solicitud de la fianza por parte de los arrendadores:

• Descargar y cumplimentar el documento disponible en el enlace del sitio web de INCASÒL.
• Enviar un correo electrónico a incasol.fiancesmesuresurgents@gencat.cat adjuntando la solicitud del punto anterior, así como:
  • Certificado bancario de titularidad de la cuenta corriente del arrendador.
  • Copia del acuerdo de fraccionamiento extraordinario y temporal suscrito entre las partes.
  • Declaración responsable en los casos de reducción de facturación mensual inferior al 75% respecte de la del año anterior.
  • Certificado de cese de actividad emitido por la administración correspondiente.

Sin perjuicio de la ampliación de plazos para la presentación de impuestos previstos en el Real Decreto-Ley 14/2020, de 14 de abril, en ausencia de pacto entre las partes, donde se establezcan las modificaciones de la renta, ya se trate de moratoria o de una reducción, será necesario hacer frente al pago del IVA devengado, incluso cuando no se haya recibido el pago de forma efectiva. Este hecho refuerza, una vez más, la necesidad de consensuar acuerdos entre arrendadores y arrendatarios, para la seguridad jurídica de las partes.

A diferencia de los arrendamientos de vivienda habitual de personas vulnerables, donde se prevé la creación de una línea de ayudas finalistas y sin intereses, en estos momentos, PYME y autónomos disponen únicamente de las diferentes líneas de préstamo respaldadas por el ICO para paliar los efectos del COVI-19.

El Ayuntamiento de El Prat ha aprobado un Plan de medidas de choque y de reactivación económica ante la crisis de la Covidien-19 con el apoyo de los diferentes agentes económicos y sociales que forman parte del Pacto Local por el Empleo y la Actividad Económica.  Para más información sobre ayudas a PYME y autónomos, pueden consultar el área de Desarrollo Económico del ayuntamiento desde el siguiente enlace. 

La solicitud de la moratoria solo opera de forma obligatoria y automática cuando la propiedad sea la administración, una entidad pública de vivienda, o un gran tenedor. En resto de casos quedan supeditados a la voluntad de la propiedad.

En cualquier caso, se recomienda la vía del diálogo y el acuerdo, motivo por el cual, el ayuntamiento del Prat de Llobregat ha creado, a través de PRAT ESPAIS, el Servicio de Intermediación y Soporte, poniendo a disposición de autónomos y empresas afectadas en el municipio, el acompañamiento técnico especializado, para el asesoramiento y la intermediación entre partes, con objetivo de fomentar la consecución de acuerdos que reviertan las mejores condiciones posibles a las partes, a la vez que eviten la judicialización de los conflictos.

Asimismo, y con carácter previo a la interposición de acciones judiciales, recomendamos acudir a los mecanismos de resolución alternativa de conflictos, como la mediación.

Es suficiente la presentación de una declaración responsable donde se exprese el cumplimiento de los requisitos contables que exige la norma, sin perjuicio de la obligación de mostrar los libros contables que lo acrediten, a requerimiento de la propiedad. La suspensión de la actividad se acreditará con el certificado emitido por la administración competente que haya declarado el cese de la actividad.